Dispositifs de défiscalisation : Pinel faut-il investir ?
La loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d’investissement locatif à compter du 1er janvier 2023 en créant le dispositif Pinel +.
Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- Le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
- Le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité.
Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu, en respectant les conditions suivantes :
- Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif : les villas individuelles au sein d’une copropriété ne sont pas éligibles.
- Le logement doit par ailleurs atteindre un niveau global de performance énergétique
- Le logement doit :
- Être louée nu
- Avec un plafonnement du loyer et des revenus du locataire : le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés,
- Être construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- Avoir un niveau global de performance énergétique minimal ;
- Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.
- Durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel
Le dispositif Pinel plafonne les investissements à 300 000 € par bien et limite l’achat à deux logements locatifs chaque année. Le prix du mètre carré ne doit pas excéder 5 500 €. Le prix comprend le prix du bien immobilier auquel s’ajoutent les frais annexes (frais de notaire, TVA, droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière ainsi que les diverses commissions).
Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 étaient les suivants :
- 12 % du prix d’achat du bien sur six ans,
- 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement.
La loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023 :
- Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
- Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
- Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024
Des obligations déclaratives plus lourdes que pour une location classique
L’engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, doit être indiqué sur l’imprimé 2044-EB lors de la première demande.
Le montant total de l’investissement est à déclarer la première année sur l’imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l’administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
Le dispositif d’investissement Pinel +
Le Pinel + permet de maintenir les avantages du Pinel avant 2023.
Les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas :
Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :
- Situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- Ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
Les critères de qualité du Pinel +
Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur.
Il doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis.
Ce niveau de qualité d’usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :
- Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- L’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.
Le Pinel, comme le Pinel + sont en général vendus avec des frais de notaire réduits, mais une TVA à 20% ! Vous n’y gagnez pas au change. Ajoutons à cette TVA des frais de commercialisation assez importants et vous comprendrez qu’il ne s’agit pas toujours de l’Eldorado promis.
Quant au Pinel +, il vous impose des conditions de confort plus importantes, mais vous achetez un logement plus luxueux.
Conclusion sur l’investissement Pinel ou Pinel + : soyez attentif au quartier dans lequel vous investissez. Choisissez bien l’emplacement du bien. Ce placement est à manier avec précaution.
Gardez toujours en mémoire que si l’Etat met en place une défiscalisation, c’est que l’investissement n’est pas naturellement rentable.