Meublés de tourisme : majoration de la plus-value lors de la revente d’un bien
PLF 2024 location meublée : saison 1 épisode 3
L’article 3 du projet de loi du 29 janvier 2024 adopté en première lecture à l’Assemblée Nationale, propose de majorer la plus-value lors de la revente d’un bien si ce dernier a été loué en meublé de tourisme.
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16t0231_texte-adopte-provisoire.pdf
Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ?
Le mode d’imposition de la plus-value n’est pas modifié. Si vous êtes en sociétés à l’impôt sur les sociétés ou si vous êtes loueur meublé professionnel soumis à la plus-value des professionnels, rien ne change.
Si vous êtes loueur meublé non professionnel, soumis à la plus-value des particuliers, vous restez soumis à la plus-value des particuliers mais le montant de la plus-value sera majoré des amortissements constatés sur ce bien.
Plus simplement, si vous êtes exonéré de plus-value soit parce que le bien est votre résidence principale, soit parce que vous détenez le bien depuis plus de 30 ans, soit pour une autre cause d’exonération, cela ne changera rien, vous serez toujours exonéré.
En revanche, si vous n’êtes pas dans l’un de ces cas d’exonération, la plus-value imposable sera majorée du montant des amortissements pratiqués.
Exemple : Mr C a acheté un bien 1 000 000€ dont 300 000€ de terrain non amortissable (les terrains ne sont jamais amortis). Il revend ce bien 15 plus tard pour un montant de 2 000 000€.
L’amortissement des biens immobiliers se fait maintenant par composant.
Composants | Valorisation | Durée d’utilisation |
| Composants | Valorisation | Taux | Dotation annuelle |
Toiture | 70 000 (10%) | 25 ans | Toiture | 70 000 | 4% | 2 800 | |
Installations électriques | 105 000 (15%) | 15 ans | Installations électriques | 105 000 | 6,67% | 7 000 | |
Façade / Étanchéité | 70 000 (10%) | 20 ans | Façade / Étanchéité | 70 000 | 5% | 3 500 | |
Agencements intérieurs | 105 000 (15%) | 15 ans | Agencements intérieurs | 105 000 | 6,67% | 7 000 | |
Structure (gros œuvre) | 350 000 (50%) | 50 ans | Structure (gros œuvre) | 350 000 | 2% | 7 000 | |
Total | 700 000 (100%) |
|
|
| 700 000 |
| 27 300 |
Après 15 ans, le montant de l’amortissement de la construction s’élèvera à :
27 300 * 15 = 409 500€.
- Calcul de l’imposition de la plus-value avant l’adoption de ce texte de loi
Prix d’acquisition : 1 000 000€ auxquels s’ajoutent la majoration forfaitaire des frais d’acquisition 7,5% et la majoration forfaitaire des dépenses de travaux : 15%.
Prix d’acquisition total : 1 225 000€
Plus-value brute : 2 000 000 – 1 225 000 = 775 000€.
Abattements pour durée de détention
- Abattement impôt sur le revenu è 6% / an de la 6ème à la 15ème année soit 60%. Assiette de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu : 310 000€ au taux de 19% = 58 900 €
- Abattement sur prélèvements sociaux è 1,65% de la 6ème à la 15ème année soit 16,5%. Assiette de plus value imposable aux prélèvements sociaux : 647 125 € au taux de 17,2% = 111 305 €
- La taxe sur les plus-values élevées (calculée par rapport à la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu : 310 000€) soit 18 600€.
Imposition totale : 58 900 + 111 305 + 18 600 = 188 805€.
- Calcul de l’imposition après l’adoption de ce texte de loi
Le montant de la plus-value brute est majoré du montant des amortissements pratiqués.
Plus-value brute : 775 000 + 409 500 = 1 184 500€.
- Abattement impôt sur le revenu è 6% / an de la 6ème à la 15ème année soit 60%. Assiette de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu : 473 800€ au taux de 19% = 90 022€
- Abattement sur prélèvements sociaux è 1,65% de la 6ème à la 15ème année soit 16,5%. Assiette de plus value imposable aux prélèvement sociaux : 989 057€ au taux de 17,2% = 170 118 €
- La taxe sur les plus-values élevées (6%) soit 28 428€.
Imposition totale : 90 022 + 170 118 + 28 428= 288 568€.
Si vous détenez un bien immobilier à usage commercial et que vous souhaitez le revendre, vous serez certainement dans ce cas de figure, sauf si vous le détenez depuis plus de 30 ans.