FISCALITÉ DES BIENS IMMOBILIERS CHEZ NOS VOISINS EUROPÉENS : L'ESPAGNE, UNE PÉPITE

L’Espagne a trouvé LA solution pour maximiser le taux d’occupation des logements.

Si le bien immobilier est loué : les revenus fonciers doivent être déclarés trimestriellement auprès de l’administration fiscale avec un taux d’imposition à 19% pour les résidents français et de l’Union Européenne et 24% pour les autres.

Si le bien immobilier n’est pas loué : les biens immobiliers à la libre disposition des propriétaires (résidence secondaire) sont également imposables. Un revenu fictif évalué à 2% de la valeur cadastrale du bien sert de base d’imposition (1,1% si le bien a été évalué depuis moins de 10 ans). Ce n’est pas énorme, mais c’est dissuasif pour les propriétaires qui songeraient à laisser leur logement vacant !

Les revenus fictifs doivent être déclarés annuellement. Leur taux d’imposition est identique à celui des loyers : 19% pour les résidents français et de l’Union Européenne et 24% pour les autres.

Si le bien immobilier est loué une partie de l’année et à la disposition du propriétaire le reste du temps : il faut déclarer tous les trimestres les loyers perçus, et annuellement les loyers fictifs pour la partie correspondant à la période non louée.

Bien entendu, il n’est pas question d’appliquer ce loyer fictif aux résidences principales comme l’avait suggéré à une époque le gouvernement. Seules les résidences secondaires sont concernées.

Si un résident fiscal espagnol loue son bien sur une longue durée à un locataire qui en fait sa résidence principale, il bénéficie d’un abattement supplémentaire de 60% sur le montant de ses loyers, puis, il peut déduire ses charges (qui comprennent un amortissement du bien équivalent à 3% / an). Qui a parlé de niche fiscale pour la location meublée en France ?

La taxe foncière (L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou IBI) est basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien, à laquelle on applique un coefficient décidé par chaque Mairie. Dans les villes, les coefficients varient entre 0,4 % et 1,3 %.

Pays d’imposition des loyers : la convention fiscale franco-espagnole prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation du bien, donc les revenus d’un appartement situé en Espagne sont imposés en Espagne.

Frais d’achat :

Acquisition entre particuliers : l’acquéreur est redevable de l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actes juridiques documentés (Impuesto sobre Transmisiones Patrimonailes y actos Juridicos Documentdos – TPO) dont les taux peuvent varier de 6 % à 10 % selon la région. En Andalousie, les taux peuvent s’élever jusqu’à 10 % alors qu’à Madrid le taux est plafonné à 6 %.

Biens neufs : l’achat d’un bien neuf auprès d’un professionnel, est assujetti à la TVA au taux de 10 %.

Lors de la revente, l’impôt sur la plus-value est de 19%.

Il existe un impôt équivalent à notre Impôt sur la Fortune Immobilière : l’impôt sur le patrimoine (« Impuesto sobre el patrimonio »). Il concerne les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €, ou 1 million € si le bien acheté est votre résidence principale. C’est un impôt régional qui n’est par exemple pas appliqué dans la région d’Andalousie.

Mais l’État a ajouté un nouvel impôt (cotisation de solidarité annuelle), fédéral celui-ci, donc applicable à l’ensemble du territoire espagnol et qui concerne le contribuables détenteurs d’un patrimoine supérieur à 3millions d’euros.