Votre beau-frère assène ses vérités au sujet de sa SCI, sa Porsche et sa Rolex pendant tous les dîners de famille depuis déjà 10 ans, en faisant bien comprendre à tous qu’on n’est rien si on n’a pas les trois. Pour la Porsche et la Rolex, je vous invite à vous tourner vers des spécialistes automobile et joaillerie car je n’y connais rien et je déteste donner mon avis sur des sujets que je ne maîtrise pas. Mais voyons ce qu’il en est de la SCI.

La SCI (société civile immobilière) peut être à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (impôt sur les Sociétés).

La première, à l’IR a une utilité pour la transmission. Elle comporte une énorme restriction : vous n’avez pas le droit de louer un bien meublé en SCI à l’IR. Donc si vous n’êtes pas dans une optique de transmission, ce mode de détention ne présente que des inconvénients : location nue obligatoire, frais de constitution non négligeables …..

La deuxième, la SCI à l’IS a une utilité si on veut emprunter au-delà de ses capacités personnelles car les banques prêtent en général plus si vous achetez avec cette structure. Elle présente un intérêt pour des investisseurs chevronnés qui souhaitent acheter et revendre dans les 2/3 ans après rénovation avec un levier d’endettement important. Son plus gros défaut : l’imposition lors de la revente : on est proche du matraquage, surtout si vous détenez le bien depuis longtemps.

Si vous n’êtes dans aucun des cas décrits ci-dessus, le meilleur mode de détention reste la détention propre. Alors, oui bien sûr, vous ne pourrez pas dire à votre beau-frère que vous avez une SCI, mais vous pourrez toujours lui expliquer que vous êtes LMNP, ce qui ne veut absolument rien dire étant donné qu’il existe une définition du LMNP pour la plus-value, une autre pour l’IFI et enfin une dernière pour les cotisations sociales, mais ça, votre beau-frère ne le sait pas.

Alors, ne faites pas comme lui, prenez conseil auprès d’un fiscaliste avant de vous lancer dans des investissements locatifs !